Penelitian ini adalah sebuah usaha yang dilakukan untuk mengungkap apa yang sebenarnya terjadi di dalam proses pembangunan di desa-desa pada wilayah Hak Guna Usaha (HGU) perkebunan di Sumatera Utara. Alat analisis yang digunakan adalah teori manajemen pembangunan dengan pendekatan kualitatif. Teknik pengumpulan data menggunakan wawancara mendalam, observasi, studi dokumen, dan Focus Group Discussion (FGD) yang selanjutnya dianalisis menggunakan metode kualitatif. Kesimpulan penelitian adalah: 1) Pemanfaatan dana desa pada Desa-Desa yang berada di wilayah HGU perkebunan, pengalokasian dana desa masih diprioritaskan untuk pembangunan fisik. Adapun perubahan pola pemanfaatan di dua tahun terakhir adalah karena adanya intervensi, bukan sebuah hasil perencanaan pembangunan yang telah disusun sebelumya; 2) Pembangunan fisik sebagai kebutuhan pembangunan prioritas dalam susunan rencana pembangunanan desa adalah sebuah kekeliruan. Karenan permasalahan utama pembangunan desa adalah kemandirian masyarakat; 3) Legalisasi pembangunan fisik di lahan HGU bukan merupakan cara efektif untuk mengoptimalkan pemanfaatan dana desa dalam mencapai tujuan pembangunan desa. Rekomendasi penelitian adalah: 1) Pemerintah Pusat, Provinsi, dan Kabupaten perlu memfasilitasi pertemuan antara desa pihak Desa dan pihak pemegang HGU perkebunan serta pihak lainnya; 2) Pemerinah Provinsi dan Kabupaten perlu mendorong Pemerintah Pusat untuk menerbitkan peraturan yang mengatur secara khusus kewenangan desa yang berada di wilayah HGU; 3) Pemerintah Provinsi Sumatera Utara bersama-sama Pemerintah Kabupaten perlu menyusun sebuah pedoman penyusunan pembangunan desa khusus untuk Desa-Desa yang berada pada wilayah HGU.

Kata kunci: Desa, pembangunan Desa, dana Desa, HGU Perkebunan.